楼市“四小龙”调控相继失利，成败全看厦门了

厦门出台最严限购，房价会降吗？

自“3.25”拉开一线城市楼市调控大幕之后，一线城市楼市热度稍退，二线热点城市逐渐“冒头”，其中厦门、南京、苏州、合肥涨势最猛，并称楼市“四小龙”。

经过这几个月的快速上涨后，单看房价，“四小龙”之一的厦门已经追上一线城市，不仅日光盘频现、房企也争抢地王。楼市火爆到这种程度，厦门启动调控是意料之中的事。但没想到，厦门这次一出手就是个大招。

8月31日，厦门宣布从9月5日起，将执行住房限购政策，暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的新建住房或二手房。

一、拥有2套及以上住房的厦门市户籍居民家庭；

二、拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭；

三、无法提供购房之日前2年内在厦门市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非厦门市户籍居民家庭。

DT君查了下厦门购房人群结构，从厦门市国土资源与房产管理局发布的数据看出，2015年厦门市商品住宅的购房人群中，本地客群购房面积占了33.45%，而厦门以外的外地客群占了66.45%。

由此来看，此次限购已经相当严厉，决心十足。不过，DT君还是很好奇，厦门新一轮调控能控制住愈涨愈烈的房价么？

尽管效果还需要等实施后再观察，不过我们已经可以从其他“四小龙”城市（南京、苏州、合肥）此前调控前后的楼市变化看出一些端倪。

合肥：40天内出两道限贷令，房价仍旧在涨

先来看看楼市大黑马合肥。合肥虽然尚未举起限购大锤，但是在限贷一项上已经算是史上最严——40天内连出两道限贷令。

7月1日，合肥开始实施差别化信贷政策：其中，有两套及以上住房且无贷款（或已结清），有两次及以上房贷记录并结清的，第三套房首付比提高至六成。

8月9日，合肥限贷再次升级，各银行放出贷款新细则，查有两套房，征信有一笔贷款未结清，拒绝贷款。

效果如何呢？DT君主要看了下住宅的成交量变化，在7月1日启动限贷前半月，合肥市平均每天的住宅成交量为467套，这个数字在开始限贷后一周降至109，成交量最少的7月4日甚至降至5套，但从这天之后成交量就开始逐渐回升，限贷效应仅持续了半个月，在7月下半月时，合肥市平均每天的住宅成交量已经恢复至319套的水平。

而8月9日限贷再次升级后，合肥楼市成交量确实陷入了一波低潮，但仅仅只维持了不到两周，8月末的几天，成交量又开始上扬。不过，需要承认的是，限贷政策对于抑制成交还是起了作用，限贷之后合肥的楼市成交量相比限贷前还是减少了不少。

我们再来看看合肥的房价走势。

可以看到，尽管连续出台了限贷政策，合肥的房价却好像仍是脱缰的野马，收都收不回。也就是说，合肥推出限贷政策后，成交是控制住了，可房价却丝毫未受影响。

苏州：率先恢复限购，成交量却上升

紧随合肥之后挥起调控大棒的是苏州，8月11日下午，苏州市政府发布调控具体意见“苏15条”，成为第一个重启限购的二线城市，但并不如此次厦门这么严厉。

苏州的限购仅针对外地户籍人口：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

“苏15条”对本地人的限制主要是体现在二套房，已拥有一套房且贷款尚未结清的，购买二套房的首付比例从40%调至50%。

这次限购，对苏州楼市意味着什么呢？DT君还是先从住宅的成交量来看，8月11日前半个月，苏州市日均成交量为222套，调控出来后一周——这个数字升至245套，至8月最后一周，日均成交量已经升至303套。

苏州的调控政策在抑制成交量上似乎完全没起到作用。那么房价呢？

从均价来看，出台调控后的半个月苏州房价确有微幅下跌。不过，效果似乎持续时间不长，到了8月末，苏州整体住宅成交价又上升至近三个月的最高价。令人唏嘘。

南京：楼市调控很温和，量价都没控制住

接着再来看看南京。南京的调控与苏州同一天推出，但政策要比苏州更为温和。南京仅仅是提高了二套房的首付比例：对有1套房无贷的居民家庭，首付比例调整为不低于35%；对1套房且有贷款未结清的家庭居民，首付款比例调整为不低于50%。

调控政策的影响怎样呢？

从成交量看，在调控政策出台前半个月，南京市住宅的日均成交量为301套，调控后的一周这个数字降至206。

但是南京也遭遇了跟苏州类似的问题，在8月的最后一周，遭遇量价齐升，日均住宅成交量大幅升至424套，成交均价也恢复到调控前的水平。搞了个温和的调控政策后，南京楼市成交的量、价似乎都没能控制住。

厦门曾出台类似限购，但对房价影响有限

从今年以来合肥、苏州以及南京出台调控政策的背景和短期内的成效看，大致的套路是这样：调控前便有消息传出，市场闻风而动，热情大涨，调控后成交量的确会下降，但好景不长，半个月不到便又恢复常态。

据《南方日报》报道，同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

而中原地产首席分析师张大伟指出，未来政策开始“托底盖帽”，一部分城市依旧将鼓励去库存，另一部分城市的信贷将收紧。对于已经经历过2011年来多年限购的热点市场购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。

那么厦门这一次最严限购也会走入同样的套路吗？不妨来看看5年前那一轮限购的效果。

2011年2月20日推出的厦门版限购令，与今年的新政策相比差别不大：对已拥有2套及以上住房的厦门本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

2011年的限购令执行后，房价的确下降了，但也仅仅坚持了两个月，之后便又开始大幅上涨。

DT君现在也很想知道，厦门9月5日即将上路的新一轮限购，会产生和2011年不同的效果么？

（联系本文作者唐也钦：tangyeqin@dtcj.com）

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