楼市炒热都怪地王，你们信吗？

看到地王，我们会想到什么

太阳底下没有新鲜事，限购传闻、地王、离婚，再度成为上海楼市关键词。过去一年，上海房价上涨了将近1/4，这座城市里的购房者正为看不清的或远或近的未来而焦虑。

上海住建局出面否认了限购限贷等传闻，这种传闻会切实影响到市场，与过去半年上海拍出16宗不同量级的地王不无关系。因为人们按照过去的经验，相信“地王出、房价涨、调控来”。

“今日头条”的数据显示，与地王关联度最高的词语是房价。对地王最为关注的地区除了上海，依次是安徽、福建、江苏、广东——都是这一轮房价大涨的城市所在省。相关新闻的评论中出现频率最高的词有：清盘、一房难求、没影、离谱等，前两个都与“地王效应”相关。

“面粉和面包”的关系，是房地产圈分析和争论了小十年的话题。今年的地王频出从5月份开始，3个月一个周期，当下是观察“面粉贵过面包”后房价走势的最佳起始点。

那个5月，上海泗泾与周浦各拍出一宗地王，楼面价分别达到38291元/㎡和43607元/㎡。DT君向中原地产研究部求助，提取了这两个区域在地王成交前后各两个月的交易数据。看看地王效是否应该为近期的房价上涨买单？地王周边的房价真的暴涨了吗？

地王效应实例一：泗泾反应慢半拍且不持久

松江泗泾在5月一天内拍出了地王双子星，当天便有新闻称“业内预测泗泾2年后房价破6万元/㎡”，这个价格意味着，如果现在买下泗泾的房，两年后随便就能翻倍。

泗泾在上海的西南角，地铁9号线从浦东一路穿过市区，到达外环线后再往外开 4个站才到达这里。与人民广场直线距离达24公里的泗泾，是十分标准的外环外区域。倘若这里的房价真真冲破6万元/㎡，那市中心均价冲破20万元/㎡也并不是梦。

在种种预测传播之下，泗泾地王影响房价的威力如何？

影响的主要还是新房，早来的开发商对地王比普通房东要敏感。泗泾地王拍出后3天，《新闻晨报》的记者便实地走访了一下泗泾，周边楼盘要么涨价，要么索性闭门谢客，不少还放出消息称下半年加推楼盘会涨价。

拍出地王之前，泗泾的房价变化跟上海整体起伏还是差不多的：经历了“3·25”限购之后，新房住宅成交均价连续两个月下降。

从全市情况来看，新房住宅成交均价的确在5月开始大涨（这个月拍出了两块能被新闻推送的地王），但DT君看了下泗泾的数据，反应慢了半个多月——拍出地王这个月的房价涨幅没赶上全市水平，在全市涨幅缩窄的6月，泗泾新房住宅的成交均价反而比5月上涨了近1/5，远远超出全市平均水平。

结合成交量来看，拍出地王后的泗泾堪称有价又有市，拍出地王之后卖出的房一月更比一月多。

跟新房相比，二手房市场就显得十分波澜不惊，量跟价都没有大的变化。

不过，泗泾新房的火热在7月就暂时告一段落了，相比6月新房整体量价齐跌。

掰指头算一算，泗泾的地王效应，满打满算一共撑了两个月。

地王效应实例二：周康的反应像龙卷风，来去匆匆

周康紧跟在泗泾后一周拍出地王，这次价格更高，业内直接据此预测“外环外保本售价7.9万”。

周康躺在浦东的南面，离人民广场直线距离18公里。这两年挺火热，一是有迪斯尼的加持，11号线经过这里到达迪斯尼，相距不过几公里；另一方面就是地铁大法好，周康板块内目前已经接入了11号线与16号线，18号线也在修建当中。

跟泗泾相比，周康是一朵不随大流的奇葩：尽管“3.25”限购新政影响了新房成交数量，带来了4月成交大跌，但价格始终坚挺地平稳上涨。

拍出地王的5月，成交量立马出现大涨，价格也在往上跳。但好景不长，6月的新房住宅就出现了量价齐跌。

问题出在区域内作妖的楼盘。

周康的楼盘本来就不多，本来卖得还不错的看地王拍出来后，剩余的一些房子舍不得卖，索性封盘，大概要静待涨价。于是6月的周康住宅量价齐跌。

还有些陈年商业房的老盘这么多年都没卖完，趁着拍出地王这大好时机，迅速往外出货，倒是冲高了新房整体的成交量，但也顺带拉低了均价。

区域效应不强，为何房价普涨还要怪地王

泗泾跟周康这两个区域同在5月拍出地王，还都是外环外“当红炸子鸡”，但由于区域内部在售楼盘情况不一样，地王拍出后区域内反应差别挺大。两区域效应都有共同点，就是持久力比较差。

看完上述数据，你是不是也有疑惑，地王在其所在区域内辐射效应都没那么强，怎么能影响到整个上海呢？所谓地王推高房价的说法是什么道理？

同志们，看细节，划重点。地王所在区域涨价看起来只持续了一个月——那不是因为降价，是因为周边楼盘索性不卖坐等继续涨，所以并没有在交易数据上体现出来。这种坚定看涨的预期，从地王所在的外环区域，向内逐渐推演。

起到强烈作用的是业内人士据地王楼面价计算出的地王保本价，一旦外环房价到达7万，内环的房价简直可以上天。普通专家出来随便说两句，大家当然也不会放在心上，但这可是一个由各大房企来背书的、真金白银堆出来的计算结果，说服力就是那么强。这给所有人带来的信息是：不管现在有多么贵，未来只会更贵——一旦有了这种坚信不疑的预期，不管是为了资产保值还是刚需，都哪还有什么理性。

不过，也有业内人士提示，大家应该淡定些。不妨探究一下无意中为这个预期背书的房企们拿地的心态，他们可能还真不是经过精密计算再出手定价。自媒体“真叫卢俊的地产观”在5月地王拍出后的发声描绘了房企们现在的处境：

大家现在已经不允许开发商冷静核心理由就是，不论现在土地贵不贵，上海未来即将没有土地。

土地价格贵不贵还可以拼，如果后面就没地了，所有人都要失业了啊，谁还和你聊什么走势啊调控啊，这个行业就彻底和你无关了啊。

所谓地王效应，不过是房企绝望般拿地，群众绝望般买房，一环推出另一环，背后哪还有供需的合理逻辑。

（联系本文作者唐也钦：tangyeqin@dtcj.com）

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